El Boletín Oficial del Estado del 9 de julio de 2026 (núm. 166) ha publicado la Resolución de 20 de marzo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (referencia BOE-A-2026-14980), en la que se desestima el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Málaga n.º 8, que había suspendido la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico. El motivo: las fincas en cuestión constaban en el Registro con una nota marginal que acreditaba que el edificio tenía concedida cédula de calificación de vivienda de protección oficial (VPO).

La resolución aplica de forma directa el artículo 1.3.a) del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos de Andalucía, que establece con claridad que «no podrán ser viviendas de uso turístico las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones, de conformidad con lo dispuesto en su normativa específica». La Dirección General confirma que el registrador actúa correctamente al suspender la asignación del número de registro cuando consta dicha circunstancia en los libros del Registro de la Propiedad, con independencia de que el titular disponga de autorización autonómica turística previa o lleve años ejerciendo la actividad.

La doctrina fijada tiene alcance general: la protección pública de una vivienda es un obstáculo registral insalvable para obtener el número de registro de alquiler turístico, ya sea bajo el Real Decreto 1312/2024 (Registro Único de Arrendamientos) o bajo cualquier régimen autonómico. El único camino para poder operar como VUT es tramitar previamente la descalificación de la vivienda protegida ante la consejería competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma correspondiente, cumpliendo los requisitos subjetivos y objetivos que cada normativa autonómica establezca para ello. En Andalucía, la reciente Ley 5/2025, de 16 de diciembre, ha flexibilizado algunos de esos requisitos y procedimientos de descalificación, lo que abre una vía para determinados propietarios que hasta ahora no podían iniciar ese trámite.

¿A quién afecta esta resolución? A todos los propietarios de viviendas calificadas como VPO, vivienda social, vivienda de protección oficial o cualquier otra modalidad de protección pública que estén pensando en destinar su inmueble al alquiler turístico o que ya lo estén haciendo sin haber obtenido previamente la descalificación. La prohibición opera tanto si se pretende alquilar la vivienda completa como si solo se alquila una habitación. Tampoco sirve de excusa haber obtenido una autorización autonómica turística con anterioridad: la protección pública prevalece sobre cualquier título habilitante sectorial.

  • Plazo para subsanar: El defecto es calificado como subsanable, lo que significa que el propietario dispone de un plazo de 7 días hábiles desde la notificación para aportar documentación que acredite la descalificación. Si no lo hace, el código provisional otorgado será revocado y se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
  • Vía alternativa: Tramitar la descalificación ante la consejería de vivienda autonómica. En Andalucía, la Ley 5/2025 ha introducido cambios relevantes en el procedimiento que conviene revisar.
  • Consulta el Registro: Antes de iniciar cualquier trámite turístico, comprueba si tu vivienda tiene alguna nota marginal de protección pública en el Registro de la Propiedad.